اختصاصی مازندشورا: بافت شهرها متاثر از شرایط اجتماعی، فیزیکی و طبیعی گذشته و شرایط اقتصادی و اجتماعی حاضر به همراه تصمیم‌گیری‌های مدیریتی موجود می‌باشد. در زمینه طبقه‌بندی شهرها براساس بافت و ساخت شهر نظریات مختلفی وجود دارد که به شرح زیر می‌باشد.
دوایر متحدالمرکز: 5 منطقه که به ترتیب پیرامون یکدیگر را احاطه کرده‌اند و هریک ویژگی‌های فعالیتی، سکونتی و اجتماعی خاصی دارند.
ساخت قطاعی: با تحلیل نظریه دوایر متحدالمرکز و با این تفاوت که گسترش شهر به جای قالب‌های دایره‌ای و جانبی به صورت قطاع دایره و در شکل شعاعی خود که از مرکز شهر آغاز شده در طول راه‌های اصلی پیش می‌رود. قیمت اجاره خانه تاثیر به سزایی در قطاع بندی شهر دارد.
ساخت ستاره‌ای شکل: باتوجه به اینکه شهرها از اطراف و درون خود توسعه می‌یابند و در حالت دوم که ناشی از تمرکز بیش از حد می‌باشد و با توجه به وجود شکبه‌های ارتباط به شکل ستاره‌ای در جهت محورهای اصلی رشد می‌یابد.
ساخت اکولوژیک (آماری): تاکید بر ساخت اکولوژیک شهرهای بزرگ که متکی به پایگاه‌های اجتماعی ـ اقتصادی جمعیت دارد. ویژگی های اجتماعی مهمترین تاثیر را در ساخت و شکل شهر دارا هستند.
ساخت چند هسته‌ای: شهرهای بزرگ دارای مراکز و هسته‌های متعددی هستند. در این نظریه استفاده از زمین‌های شهر اغلب در اطراف چند هسته مستقل شهری مطرح است. این نوع ساخت شهری با ویژگی‌های کلان شهری مطابقت دارد.
(قطاعی ـ دایره ای): دیدگاه زیست محیطی در ساخت شهر و تاثیر عامل باد و طوفان که منجر به شکل گیری دوایر یا قطاع های متضاد به لحاظ اقشار ساکن می‌گردد و قطاع صنعتی در مقابل قسمت های مربوط به مناطق با کیفیت برتر زیست محیطی قرار می‌گیرد.
ساخت عمومی شهرها: نگرش به شهر در مقیاس کلی و تقسیم بندی آن به 4 منطقه مجزای مرکزی، میانی، بیرونی و حاشیه‌ای که تفاوت خدماتی، ارتباطی و صنعتی و نیز تقدم و تاخر زمانی در شکل‌گیری نسبت به هم دارند.
ساخت خطی یا کریدوری شهرها: ایجاد بزرگراه‌ها، باعث توسعه شکل خطی یا کریدوری در مسیر این بزرگراه‌ها و گسترش و تراکم فشرده‌ای در کناره کریدورها می‌شود. باتوجه به نفوذ شبکه‌های ارتباطی در نواحی اطراف باعث به هم پیوستگی شهرهای حوزه مادر شهر به صورت خوشه‌ای یا خطی در طول یک کریدور سازمان می‌یابد و به مگالاپولیس (Megalopolis) نزدیک می‌شود.
شهر خطی: با وجود غلبه راه آهن در حمل و نقل شهری و اهمیت دسترسی شهروندان به محل کار یا خانه در کوتاه ترین زمان ممکن شکل خطی شهر مناسب‌تر خواهد بود.
باغ شهر: امتیازات زندگی شهری توام با زیبایی و سرخوشی زندگی روستایی، ترکیبی کامل به عنوان جانشینی برای شهرهای موجود عرضه می‌کند. کمربند سبز و شهرهای مشابه در فواصل معین که یک مجموعه متشکل را شکل می‌دهند و با وسایل نقلیه سریع السیر به هم مرتبط می‌شوند.
شهر صنعتی: جمعیت مشخص، عملکردهای خاص، گروه بندی صنایع، الگوی ساختمان های مسکونی، شکل معمارانه، توجه به مسائل اجتماعی و اصول سوسیالیستی و توجه کافی به تاسیسات و تجهیزات شهری از ویژگی‌های این شکل از شهرهاست.
با توجه به بررسی‌های به عمل آمده از نقش و ساخت فیزیکی شهرها مشخص شد که شهرهای استان عمدتاً دارای ساختار شعاعی و خطی می‌باشند و با توجه به وجود پتانسیل کشاورزی و گردشگری دارای نقش‌های کشاورزی و گردشگری در درجه‌های مختلف شده‌اند.
- مرکز استان
شهر ساری به عنوان مرکز استان مازندران دارای نقش اداری ـ سیاسی و خدماتی می‌باشد. نقش شهر ساری در طرح کالبدی گیلان و مازندران به عنوان عملکرد اصلی صنعتی سطح یک، خدمات کشاورزی سطح یک و تجاری منطقه‌ای و در طرح کالبدی ملی از نظر سطح بندی به عنوان پایتخت منطقه‌ای سطح یک معرفی گردیده است. مرکز شهر ساری بافت تاریخی شهر به حساب می‌آید که مسجد جامع شهر و بازارهای سنتی و میدان ساعت در آن قرار دارد و بافت شهر و اطراف آن شکل گرفته است، به طوری که ساخت فیزیکی این شهر در حالت کلی شعاعی و ستاره‌ای است و در داخل بافت در بعضی از قسمت‌های بافت ساخت و سازهای جدید حالت شطرنجی دارند. ساری از شهرهای تاریخی استان است و وجود بافت تاریخی در مرکز شهر موید این مطلب است.
