اختصاصی مازندشورا: بهروز ملکی- براساس آمارهای موجود، در ایران تقریبا به ازاء هر ۸ خانوار (۲۶ نفر) یک مغازه وجود دارد. بگذریم از اینکه گاه به اشتباه گفته می‌شود به ازای هر ۸ نفر ایرانی یک مغازه وجود دارد (در این‌صورت با لحاظ نرخ‌های مشارکت و بیکاری و با توجه به اینکه بطور متوسط در هر واحد تجاری 2.5 نفر مشغول به کارند می‌بایست کل شاغلین ایران در مغازه‌ها باشند!)

 

بر اساس اطلاعات مرکز آمار، خواربار فروشان، مشاوران املاک و آرایشگاه‌های بانوان بیشترین واحدهای تجاری کشور هستند. به هر حال، واقعیت انکارناپذیر این است که عرضه مغازه در ایران، بسیار بالا و غیر بهینه است. با اینجال همچنان شاهد حجم عظیم عرضه پروژه‌های تجاری هستیم. گویا هنوز سرمایه‌گذاران واحدهای تجاری پی به عمق ماجرا نبرده‌اند. بدون تردید بسیاری از افرادی که هم اکنون به ساخت یا خرید واحدهای تجاری مبادرت می‌کنند در آينده از سرمایه گذاریشان پشیمان خواهند شد.

ضمن اینکه علاوه بر حجم نامتعارف عرضه واحدهای تجاری، سمت تقاضای واحدهای تجاری نیز با تحولاتی دست به گریبان است. با گسترش کسب و کارهای اینترنتی، به تدریج برخی از فعالیت‌های تجاری نیازمند مغازه نخواهند بود و تقاضا برای مغازه برای برخی اصناف کاهش می یابد (آژانس‌های تاکسی تلفنی، نمونه عینی این موضوع هستند)

 

جای بسی تاسف است که بسیاری از گزارش‌های ارزیابی اقتصادی- مالی مجتمع‌های تجاری در ایران توسط افراد غیرمتخصص یا غیر متعهد تدوین شده است. نکته غم‌انگیز مشترک در این گزارش‌ها این است که تخمین عرضه و تقاضای واحدهای تجاری با کم اهمیتی حادی مواجه است. در چنین شرایطی صاحبان این مجتمع‌های تجاری، نباید در انتظار دستیابی به سودهایی باشند که در گزارش‌های ارزیابی اقتصادی-مالی پیش‌بینی شده‌اند. به عنوان مثال، نرخ بازدهی داخلی پروژه‌ای که در هنگام ارائه گزارش در شروع پروژه ۵۰ درصد تخمین زده شد بود درعمل (هنگام پایان پروژه) کمتر از ۲۰ درصد می شود!

 

البته نباید همه تقصیرات را هم به گردن مشاوران و کارشناسانی که گزارش‌های ارزیابی اقتصادی- مالی طرح‌ها را تهیه می‌کنند، انداخت. واقع مطلب این است که سرمایه‌گذار بسیاری از مجتمع.های تجاری، شرکت‌ها و نهادهای خصولتی و شبه دولتی است. یکی از مهم‌ترین ملاک‌های موفقیت مدیران نیز حجم پروژه‌های شروع شده به علاوه پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها در دوره مدیریت ایشان است.

 

بسیاری از مدیران، از مشاوران و کارشناسانی که عدم ساخت‌و‌ساز را به عنوان یکی از استراتژی‌های بازار معرفی نمایند، خوششان نمی‌آید. از نظر ایشان، وظیفه کارشناسان و مشاوران طرح‌ها این است که با عددسازی و شکنجه اعداد، پروژه را روی کاغذ دارای توجیه اقتصادی نمایند تا هرچه زودتر کلنگِ احداث زده شود. گاه از این گونه مدیران با عنوان افراد اجرایی و جهادی نام برده می‌شود!

 

بسیاری از کارشناسان و مشاوران نیز که به این ولع مدیران واقفند در رسالت خود کوتاهی می‌نمایند و به عبارت صریح‌تر، اقدام به فروشِ خود می‌نمایند. یکی از روش‌های رایج ایشان در گزارش‌های ارزیابی اقتصادی مالی، بازی با نرخ رشد هزینه‌ها و درآمدهای پروژه است.

 

به عنوان نمونه در شرایط کنونی، اگر گزارش اقتصادی- مالی برای یک پروژه تجاری تدوین شود تعیین نرخ رشد یکسان برای هزینه‌های ساخت و هزینه‌های فروش واحدها (مثلا ۱۵ درصد) در جریان نقدی پروژه، اشتباه قطعی است. چه بسا برای برخی از پروژه‌های تجاری کنونی می‌بایست نرخ رشد قیمت فروش واحدهای تجاری طی مدت اجرای پروژه، صفر در نظر گرفته شود تا نرخ بازدهی واقعی بدست آید که البته مورد علاقه بسیاری از مدیران نخواهد بود.

 

تاکید می‌گردد که مهم‌ترین گام در اجرای یک پروژه ساختمانی، اطمینان از صحت گزارش‌های ارزیابی اقتصادی-مالی است. اجرای پروژه بدون یک گزارش ارزیابی اقتصادی-مالی قابل اتکا، همانند حرکت در شبی تاریک با خودرو بدون چراغ در جاده‌ای پر پیچ و خم است. سودآوری واقعی بسیاری از پروژه تجاری، متفاوت از سودآوری دفتری آن‌ها است.

در سرمایه‌گذاری املاک تجاری، واقع‌بین باشیم.